集中供地之后,投拓部门的锅快要背不动了!

Mark wiens

发布时间:2021-05-17

中国网地产讯 8月3日,北京出让2宗亦庄经济开发区不限价地块,总起始价133.93亿元,总成交价148.93亿元。 据悉,中海、金茂、合生、建发、保利+中交和华润+城建参与竞拍京土整储挂(开)[2020]0小手手不要抖

集中供地之后,投拓部门的锅快要背不动了!小手手不要抖

集中供地的政策出台后,最近的土拍市场有点火,各大一二线城市的土拍竞争都异常激烈,甚至还有不少城市达到限价以后,开启了惨烈的竞自持和无偿移交的模式。就单纯从土地的成交情况来看来看,房企一哄而上的抢地热情,让集中供地政策的效果发生了变化。刚结束的北京土拍,溢价率倒是不高,但是自持比例和无偿移交的比例是相当的高,实际的拿地溢价率也是很高的。前两天,刚刚结束不久的杭州集中土拍,除了溢价率居高不下,还有很高比例的自持,自持的地块占了绝大多数。如果算上自持,实际的溢价率还要翻倍,当然,搞自持也是为了防止土拍过热的,治标不治本的做法。

还有之前已经完成的集中拍地的几个城市:最早是无锡,16块地,除了其中一块没有突破最高限价,其他的都突破了最高限价。因为刚开始的4宗土地举牌竞价异常激烈,拍卖工作甚至延长了一天;然后是广州的土拍,总共48宗土地,虽然地块大多位置都不是主城区,仍然有多宗土地竞争激烈,溢价率最高的也有45%;还有就是重庆土拍,46宗土地,几乎每一块都被房企疯抢,溢价率最高的几乎到了130%,算了下整场土拍平均溢价率也有43%。

重庆土拍引起了政策层面的调整,后续的城市都纷纷采取措施控制溢价率,诸如最高限价,竞自持比例,无偿移交等措施。不得不说,如此高的溢价率,以及高比例的自持移交,从测算的角度来讲,已经完全失去了价值了。很多地块都是算不过账的,能做到不亏就算好的了。

我曾在土拍现场,看到过一个土老板,用一张白纸一支笔,外加计算器就完成测算的。用最简单粗暴的方式,算出了拿地的最高楼面价,PK掉了一众大房企,最终以60%的溢价成功拿下了该地块。此行为让无数在场的专业投资人员的惊愕不已,果然是江湖里面卧虎藏龙,不得不服。

对于那些测算务求尽善尽美,搞了一大堆静态测算,动态测算,利润最大化强排方案,货值最大化强排方案,测算表都弄了不下十个版本,最终还没拿到地的房企来说,简直是一记响亮的耳光。这个故事还没完,那个老板拍完地后,土地款交了一半,然后发现找不到渠道融资。就对外拿出来合作,结果还是有很多房企上门求合作,还愿意承担相当的溢价款,此时距离拿地不到两个月的时间。市场上这种情况并不少见,即使是拿地价高得吓人的地王,也不会缺少合作者,这跟拍地时各大房企的态度形成鲜明对比,对此很多人表示看不懂。测算和研判的价值在哪里?

投资部拿地的标准流程,就是测算,研判然后做出可研报告,以供上会决策。这套完整的价值制度,是一个非常不错的评价体系,囊括了营销、成本、研发各个部门的意见,如果还嫌不够全面。还可以加入成本、法务、工程、开发等职能口的意见,形成综合评判。真的是参与的部门越多,得出的意见越科学,最有利于拿地吗?实际上,可能并不全是。这套制度的价值,是在于经过公司的群策群力,要比其他公司给出更优化的拿地方案,更利于拿地的决策意见。但是实际的效果并不是如此,很多公司已经发现了这个问题,但是暂时没有找到更好的完善措施,或者替代方案。

市场信息瞬息万变。可能你做好的测算当时是符合市场情况的,但是从拿地到开盘,至少要经历半年的时间,这其中的情况变化,是不能预知的。详细的测算和预判,并不一定能踩准市场的节点。更何况,根据你家的这套测算研判体系,得出来的对项目的评判结果,在别的房企面前,很有可能毫无优势,甚至是一无是处。老老实实做测算的,反而到最后拿不到地,劈头盖脸头脑简单往前冲的,拿地反而拿到手软,不管怎样先拿到地再说。拿到地就有了生存,有了业绩,有了奖金,至于后面去化咋样,后面再说吧,应该不会太差。

在集中供地的这种新规则下,强者恒强,赢者通吃的局面,将会逐步形成。很多房企拿地,测算已经不重要了,很多地块拿地都是一项政治任务在完成,集团和区域都想拿的地,测算照着能拿地的标准调整,按着领导的意思来弄,能看得过去就行了,这是很多投资部现在做测算的“基本指导思想”。

现在市场上能拿高价地拼命的房企,大致无外乎三种。

一种是国企和头部房企,融资成本极低,本身不差钱,拿地更多是在扩充土储,先把面粉买到,盈利目标是其次的。比如最近的融创在各大城市疯狂拿地,就是属于此类情况,因为老板不差钱,而且想多增加土储占据未来的先机。

另一种是在追求规模的道路上越走越远的房企,为了拿地增加土储,其他的指标要求可以适当放宽,甚至是放弃的,哪怕是1%的净利润,只要不亏就可以上马。

还有一种是本土房企,拿地纯粹是为了生存,亦或是证明自己在当地的江湖地位,圈子里面的存在感。

在这种氛围下,营销部门敢给预期价格,决策领导或老板敢拍板。以上三种房企,充当了市场搅局者,甚至是游戏规则破坏者的角色,在土拍市场极尽所能,让无数房企直接怀疑自己的测算表是不是有问题。那么,在三种房企之外的广大房企怎么办?怎么才能拿地破局,还是就这样放弃,看着别人拿地。

很多公司已经在这个问题上,想了很多办法,裁掉了很多投资负责人了,但还是在原地踏步。之前我看到其他公众号,有一篇关于地产公司哪些部门可以外包的文章。下面有人评论,是该把投资部撤掉,外包给相关的咨询公司。反正投资部的工作都是写报告和做测算,这方面肯定没有研究机构专业,不如直接让他们得出专业的意见,客观的标准,指不定更好。这个想法真是有意思,把对投资人无用论,上升了一个档次,直接到投资岗无价值的高度了。拿不到地,都是投资部的锅。

来源:投拓江湖

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